전세계약 갱신, 집주인이 5% 이상 올려달라고 한다면? (거절해도 괜찮습니다)

전세계약 갱신 시 집주인이 전세금을 5% 이상 올려달라고 하나요? 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리, 5% 초과 인상 요구는 명백한 불법입니다. 거절 방법부터 법적 대응까지 알려드립니다.

"전세 만기가 다가와서 집주인에게 계약을 연장하고 싶다고 했더니, 주변 시세가 올랐다며 전세금을 1억 원(5% 초과)이나 올려달라고 합니다. 당장 그만한 돈이 없는데, 무조건 올려줘야 하나요?"

안정적인 주거를 위해 전세계약 갱신을 원했지만, 집주인의 갑작스러운 과도한 보증금 증액 요구에 눈앞이 캄캄해지는 임차인분들이 많습니다. '요구를 들어주지 않으면 쫓겨나는 건 아닐까?', '울며 겨자 먹기로 대출이라도 받아야 하나?' 온갖 고민에 밤잠을 설치게 됩니다.

하지만 결론부터 말씀드리면, 당신은 집주인의 부당한 요구를 들어줄 필요가 전혀 없습니다. 우리 법은 임차인의 주거 안정을 위해 강력한 보호 장치를 마련해두고 있기 때문입니다.

오늘은 법무법인 정음이 당신의 소중한 보금자리를 지킬 수 있는 법적 권리와, 집주인의 5% 초과 증액 요구에 현명하게 대처하는 방법을 명확하게 알려드리겠습니다.

당신의 가장 강력한 무기: '계약갱신요구권'과 '5% 상한제'

「주택임대차보호법」은 임차인에게 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리(계약갱신요구권)를 보장합니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 이 권리를 행사할 수 있으며, 집주인은 법에서 정한 정당한 사유(실거주 등) 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

그리고 가장 중요한 것은, 이 계약갱신요구권을 행사하여 계약을 갱신할 경우, 임대료(전세금, 월세)는 종전 금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없다는 '전월세 상한제'가 적용된다는 점입니다.

즉, 당신이 계약갱신요구권을 행사하는 한, 집주인이 주변 시세를 핑계로 5%를 초과하여 전세금을 올려달라고 요구하는 것은 명백한 불법입니다.

5%는 '상한선'일 뿐, '의무'가 아닙니다

많은 분들이 오해하는 것 중 하나가, "갱신할 때 무조건 5%는 올려줘야 한다"고 생각하는 것입니다. 이는 사실이 아닙니다.

5%는 올려줄 수 있는 '최대 상한선(Max)'일뿐, 반드시 올려줘야 하는 의무 금액이 아닙니다. 주변 전세 시세가 하락했거나 동결되었다면, 임차인은 인상을 거부하거나 오히려 감액을 요구할 수도 있습니다. 임대료 증액은 반드시 임대인과 임차인의 '협의'를 통해 이루어져야 합니다.

집주인의 부당한 요구, 이렇게 대처하십시오

집주인이 5%를 초과하는 무리한 인상을 요구하며 "안 올려주면 나가라"고 압박한다면, 당황하지 말고 아래 순서에 따라 차분히 대응하십시오.

1단계: 명확하게 '거절 의사'를 밝히십시오.

가장 먼저 할 일은 "주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사하며, 5%를 초과하는 증액 요구에는 동의할 수 없습니다"라는 의사를 명확하게 전달하는 것입니다. 감정적으로 맞서기보다는, 법적 근거를 들어 차분하게 설명하는 것이 효과적입니다.

2단계: '내용증명'으로 공식적인 증거를 남기십시오.

만약 집주인이 계속해서 부당한 요구를 한다면, '내용증명' 우편을 발송하여 당신의 의사를 공식적인 문서로 남겨두는 것이 안전합니다.

내용증명 포함 내용:

• 기존 임대차 계약 내용
• 계약갱신요구권을 행사한다는 명확한 의사표시
• 5%를 초과하는 증액 요구는 위법하며, 이에 동의하지 않는다는 내용
• 법적 상한선인 5% 이내에서의 협의 의사 (선택 사항)

내용증명은 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 당신의 주장을 입증하는 가장 강력한 증거가 됩니다.

3단계: 5%를 초과하여 지급했다면, '부당이득 반환'을 청구할 수 있습니다.

만약 법을 잘 몰라 집주인의 요구대로 5%를 초과하는 금액을 이미 지급했다 하더라도 괜찮습니다. 5%를 초과한 계약 부분은 법적으로 '무효'입니다. 따라서 당신은 집주인을 상대로 5%를 초과하여 지급한 금액 전액에 대해 '부당이득 반환 청구소송'을 제기하여 돌려받을 수 있습니다.

'합의'와 '계약갱신요구권 행사'는 다릅니다

간혹 "임차인과 합의했으니 5% 이상 올려도 괜찮다"고 주장하는 임대인이 있습니다. 이는 '계약갱신요구권을 행사하지 않고', 순수하게 양 당사자가 합의하여 '새로운 계약'을 체결하는 경우에만 해당합니다.

만약 당신이 '계약갱신요구권'을 행사하여 계약을 연장하는 것이라면, 설령 당신이 동의했더라도 5%를 초과하는 증액 약정은 법적으로 효력이 없습니다. 반면에, 앞서 설명드린 것처럼 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 기존 집주인과 새로운 계약을 체결한 경우에는 부당이득반환청구소송이 어려울 수 있습니다. 그렇기에, 전세계약 만료일이 6개월 전부터는 부동산 전문 변호사와의 법률상담을 최소한 1회를 받아보시는 것을 권장드립니다.

당신의 주거 안정은 법이 보장하는 소중한 권리입니다.

집주인의 부당한 요구 앞에 더 이상 불안해하거나 끌려다니지 마십시오. 당신의 권리를 정확히 알고 당당하게 주장하는 것이, 불필요한 분쟁을 막고 소중한 보금자리를 지키는 가장 현명한 방법입니다.

만약 집주인과의 갈등이 심화되거나 법적 절차 진행에 어려움을 느낀다면, 혼자 고민하지 마시고 즉시 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사와 상담하여 최적의 해결책을 찾으시길 바랍니다.