집주인이 직접 산다고 나가라더니…괘씸한 거짓말, 손해배상 받는 법

집주인이 직접 산다고 해서 이사했는데, 알고 보니 거짓말이었다면? 주택임대차보호법에 따른 허위 실거주 손해배상 청구 방법과 증거 확보, 손해배상액 계산법까지 전부 알려드립니다.

"집주인이 아들네가 들어와 살아야 한다고, 정말 미안하다며 부탁하기에 좋은 마음으로 집을 비워줬습니다. 그런데 얼마 뒤, 다른 세입자가 더 비싼 월세로 이사 온 것을 알게 되었습니다."

임차인의 '계약갱신요구권'이 도입된 이후, 위와 같이 집주인의 '실거주'를 이유로 어쩔 수 없이 이사했지만, 뒤늦게 그 말이 거짓이었음을 알게 되어 배신감과 금전적 손해로 고통받는 분들이 많습니다.

"좋은 게 좋은 거다"라며 믿고 배려해 준 임차인의 선의를 이용한 괘씸한 거짓말. 그냥 참고 넘어가야 할까요? 절대 아닙니다. 우리 법은 이러한 임대인의 기만행위에 대해 명확한 '손해배상 책임'을 규정하고 있습니다.

오늘은 법무법인 정음이 당신의 억울함을 풀고, 부당하게 발생한 손해를 되찾을 수 있는 가장 확실하고 구체적인 방법을 알려드리겠습니다.

'계약갱신요구권'과 임대인의 거절 사유

먼저, 당신이 어떤 권리를 침해당했는지 알아야 합니다. 「주택임대차보호법」은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한하여 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리(계약갱신요구권)를 보장합니다.

임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 그리고 그 '정당한 사유' 중 가장 대표적인 것이 바로 '임대인(직계 존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'입니다.

손해배상, 어떤 경우에 청구할 수 있나요?

문제는 바로 이 '실거주'를 거짓으로 주장했을 때 발생합니다. 우리 법은 명확하게 규정하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

즉, 집주인이 직접 산다고 당신을 내보낸 뒤, 2년 안에 '정당한 사유' 없이 다른 세입자를 들였다면 이는 명백한 불법행위이며, 당신은 손해배상을 청구할 강력한 권리를 갖게 됩니다.

집주인의 거짓말, 어떻게 증명하고 대응해야 할까?

1단계: '거짓말'의 증거를 확보하라

가장 먼저 해야 할 일은 집주인이 다른 세입자를 들였다는 객관적인 사실을 확인하는 것입니다.

확정일자 정보 열람: 계약갱신을 거절당한 임차인은 해당 주소지의 '확정일자 부여 현황'을 주민센터나 등기소에서 열람할 수 있습니다. 이를 통해 새로운 임대차 계약이 체결되었는지, 보증금과 계약 기간은 어떻게 되는지 등의 정보를 공식적으로 확인할 수 있습니다.

2단계: 나의 손해를 입증할 자료를 모아라

손해배상을 청구하기 위해서는 내가 입은 피해를 구체적으로 입증해야 합니다.

• 기존 임대차 계약서
• 집주인과 나눈 문자, 통화 녹음 등 (실거주 의사를 밝힌 내용)
• 새로운 집을 구하며 발생한 이사비, 중개수수료 영수증
• 새로 계약한 집의 임대차 계약서 (인상된 주거비 증빙)

3단계: '내용증명'으로 최후통첩

확보한 증거를 바탕으로, 손해배상을 청구한다는 내용의 '내용증명' 우편을 발송합니다. 이는 법적 절차를 시작하겠다는 공식적인 의사표시로, 집주인을 압박하여 소송 전 합의를 이끌어내는 효과가 있습니다.

손해배상액, 얼마까지 받을 수 있나요?

주택임대차보호법은 손해배상액을 다음 세 가지 기준 중 '가장 큰 금액'으로 정하고 있습니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외 보증금이 있는 경우 월 단위 이율로 환산한 금액 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액 (이사비, 중개보수, 2년간의 월세 인상분 등)

이 세 가지를 모두 계산해보고, 나에게 가장 유리한, 즉 가장 큰 금액을 기준으로 청구할 수 있습니다.

손해배상청구소송

내용증명을 보냈음에도 집주인이 배상을 거부한다면, 결국 '손해배상청구소송'을 통해 법원의 판단을 받아야 합니다. 앞서 설명한 증거들이 명확하게 확보되었다면, 임차인에게 매우 유리한 소송입니다.

당신의 선의가 배신으로 돌아왔다면, 더 이상 혼자 끙끙 앓지 마십시오.

집주인의 거짓말로 인해 발생한 금전적, 정신적 피해는 결코 가볍지 않습니다. 법이 보장하는 당신의 권리를 찾는 과정은 다소 복잡하고 번거로울 수 있습니다. 손해배상액을 정확히 계산하고, 법리적으로 빈틈없는 서류를 준비하여 소송을 진행하는 것은 일반인에게는 벅찬 일입니다.

억울한 상황에 처했다면, 지금 바로 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사와 상담하여 당신의 정당한 권리를 되찾기 위한 가장 확실한 길을 찾으시길 바랍니다.