사망한 집주인, 전세보증금 반환소송 진행방법

전세계약 만기일이 도래하는데 집주인이 사망한 경우, 전세보증금을 돌려받기 위해서는 전세보증금 반환소송을 진행해야 합니다. 이처럼 집주인이 사망했으나 상속인들이 먼저 연락하지 않거나, 연락은 왔지만 전세보증금 지급을 미루는 경우입니다. 전세집의 집주인이 사망하면 법적인 측면에서 굉장히 많은 문제들이 발생하기 때문에 상당히 피곤해지는 일들이 생깁니다.

전세집 집주인 사망, 전세보증금은 누가 돌려줄까?

집주인이 사망하면 법적으로 상속이라는 것이 개시되는데, 이건 사실 규범적인 의미에서 절차가 개시된다는 의미일 뿐입니다. 실제 현실에서는 당사자들이 직접 절차를 진행해서 모든 것을 처리해야만 합니다. 일반적으로 집주인이 사망하면, 해당 전세집은 유산으로 처리될 것입니다. 그렇다면, 전세집은 대체 누구의 소유일까요? 상속자들이 여러 명인 경우에는 전세집의 지분관계는 어떻게 될까요?

만약 상속자들과 관계자들이 신속하게 일처리를 해서 지분대로 정리하여 등기를 완료해 버리면, 문제가 깔끔하게 해결되고, 그에 따라 임대인의 지위를 승계받는 자들에게 전세보증금을 반환해 달라고 요청하면 됩니다. 하지만 상속이라는 것이 이해관계자들의 충돌로 인해 그렇게 쉽게 정리되지 않는다는 문제가 있습니다. 부모 재산으로 싸우는 일도 많고, 부모가 빚을 남기고 가 이를 감당하기 싫어하는 자녀들도 있기 때문입니다. 특히 전세집에 거주하는 세입자에게 언젠가 돌려주어야 하는 전세보증금은 적극재산이 아니라 소극재산인 빚에 해당하기 때문에 이를 적극적으로 승계하려고 하지 않습니다. 그렇기 때문에 집주인이 사망한 사실을 알게 되었다면, 임차인이 먼저 나서서 전세보증금 반환 소송을 제기하는 수밖에 없습니다.

대부분 이 경우에는 제대로 정리가 되지 않아 서로서로 전세보증금 반환을 미루는 것이 태반입니다. 그리고 공동상속인들이 누구인지 그리고 지분은 얼마인지 등의 정보를 알 수가 없어 누가 임대인의 지위를 승계하는지에 대하여 임차인은 상대방 쪽에서 먼저 협조하지 않는 이상 아무런 정보를 알 수 없기 때문에 소송을 통해서만 해당 정보를 취득해야 합니다.

집주인이 사망한 경우에는 이와 같은 문제가 발생하므로 무조건 전세보증금 반환 소송을 제기해야만 합니다. 그리고 이런 소송은 통상적으로 매우 오래 걸리기 때문에 계약 종료 이후 바로 행동에 옮기는 것이 좋습니다. 특히 경험이 많은 부동산 전문 변호사를 선임하는 것이 매우 바람직합니다.

계약 만료 시 바로 전세보증금 반환소송을 진행

임차인은 임대차 계약의 만기인 8월 말까지만 있겠다는 카카오톡 메시지를 집주인에게 보냈고 집주인이 이러한 카카오톡을 읽고 답장까지 하였기에 별다른 걱정 자체를 하지 않았습니다.

그런데 임대차 계약 종료일이 다가와도 집주인으로부터 아무런 연락이 없고 집을 보러오는 세입자도 없어서 집주인에게 연락을 해봤지만 카카오톡도 안되고 문자도 안되고 전화조차 연결되지 않았습니다. 임차인은 집주인이 자신의 연락을 피하는 것이라고 생각한 나머지 임대인의 집에 찾아갔다가 느닷없는 소식을 듣게 되었습니다. 임차인의 계약 만기일이었던 8월 말을 불과 2주일 남겨둔 채 집주인이 사망한 것이었습니다. 임차인은 그동안 집주인과 주고받았던 문자메시지에 왜 집주인이 갑자기 답장을 하지 않게 되었는지 그제서야 궁금증이 해소되었습니다.

이제 집 주인한테서 돈을 어떻게 돌려받아야 하는지 머리가 아프기 시작했습니다. 그리고 그 후 임차인이 거주하는 다세대주택의 엘리베이터에는 아래와 같은 공고문이 붙었습니다. 임대인이 사망하였고 모든 자녀들이 상속을 포기하기로 결정했다는 것이었습니다.

그러나 한 달이 지나도록 아무런 변동사항이 없었고, 이미 임차인의 계약기간은 끝난지 3~4개월이 되던 시점이었던 터라 기다리는 사람의 마음은 애가 타기만 했습니다. 그리고 임차인은 공고문에 붙어있던 사람의 연락처로 전화를 걸어 어떻게 진행되고 있는지 물어보았습니다. 하지만 자신은 상속포기를 하였으니, 안타깝지만 자기는 더 이상 관여하지 않겠다고 했습니다. 그리고 건물 관리도 이뤄지지 않을 예정이니, 관리비도 납부하지 말라고 하였습니다.

임차인은 정말 미치는 줄 알았습니다. 그 무슨 대응이 있다는 식인지 열이 나기 시작했고, 기다리라고 했던 말만 믿었던 것이 너무나 화가 나고 마치 뒤통수를 처음 맞은 것처럼 얼얼하기도 했습니다. 그리고 이젠 도무지 자신이 어떻게 해결할 수 있는 수준이 아닌 것 같아서, 수소문 끝에 저희 법무법인 경험을 찾아왔다고 합니다. 너무 늦게 찾아온 의뢰인을 나무라고 싶었지만, 스스로도 너무 속상해하는 모습을 보면서 측은한 마음이 들었습니다. 지금부터 움직이더라도 이건 너무 시간이 오래 걸릴 거라는 걸 미리 알려드렸습니다. 그래도 늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 때이니, 지금이라도 소송을 진행하기로 했습니다.

복잡한 유형은 부동산전문 변호사에게 맡기세요.

의뢰인이 가져온 자료 이외에 필요한 자료를 더 요청하면서, 저희 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사이신 이성찬 변호사님은 빠르게 임대차보증금 반환청구 소장을 작성하였습니다. 전세보증금 반환 소송이 필요한 유형은 계약을 체결했던 당사자가 이미 소채기 전에 사망한 경우에 해당하나 정당한 승계자가 누구인지 소재기 당시 파악하지 못한 상태라면, 일단 임대인(집주인)을 피고로 지정하되 꼭 임대인이 이미 사망한 당사자임을 표시하며 소재기와 동시에 여러 차례의 증거신청을 통해 당사자 표시를 정정해야만 합니다.

저희 법무법인 정음은 이러한 유형의 사건들을 많이 경험했기에 익숙하게 소제기와 동시에 모든 절차를 처리했습니다. 그 이후 법원에서 몇 차례 회신을 받고 또다시 증거신청을 하는 등을 거쳐, 결국 최종적으로 당사자 표시를 증정하기에 이르렀습니다.

왜 한번에 쉽게 되지 않고 여러 차례 당사자 표시가 정정되는지에 대해 의문인 사람이 있을 수 있습니다. 재산을 물려받기를 포기하는 당사자가 있으면, 애초부터 그 사람은 당사자 지위를 승계하지 않으므로 당사자 명단에서 빠져야 합니다. 그리고 동순위가 전부 포기할 경우 다음 순위에게 승계되므로, 또다시 증거 신청을 통해 당사자 표시 정정을 해야 할 필요가 생깁니다. 그런데 이 경우 주의해야 할 점은 범위와 순위를 제대로 검토하지 않은 채 마음대로 당사자 표시를 정정하고 이를 고치는 것을 간과할 경우, 법원은 적극적으로 이를 수정해주지 않으므로 나중에 판결 시에 원고의 청구가 기각될 위험이 있습니다.

따라서 전세보증금 반환 소송이 반드시 필요한 집주인이 사망한 경우에는 무조건 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직합니다.  상속인들이 상속포기를 하는 바람에 후순위 상속인들에게 계속해서 채무가 떠밀려 넘어가고 후순위 상속인들이 상속포기를 하거나 특별한정승인을 하는 등으로 인해 절차가 너무나 복잡하였습니다. 이 사건에서는 제적등본까지 확인하여 4촌 이내 방계혈족까지 찾아 피고 당사자로 표시를 정정하였습니다.

지금 이렇게 글로 쓰고 있을 때에는 별것 아닌 것처럼 보이지만, 실제로 정말 품이 많이 들고 어려운 작업입니다. 결국 최종적으로 상속 포기 기간을 놓쳐버린 상속인에게 모든 채무가 승계되어, 그 상속인을 상대로 여전히 진행 중이고 곧 판결이 나올 예정입니다. 상속인들이 먼저 나타나 전세금을 반환해주면 가장 아름다운 결말이겠지만, 보통 소송으로도 쉽게 끝나지 않는 경우가 많다는 점에서 좋지 않은 전세보증금 반환소송의 유형이라고 볼 수 있습니다.

그리고 보통 1~2명이었던 피고가 나중에는 여러 명이 된다는 점에서 상대방의 법적 대응 및 변수 또한 많아 상당히 골치 아픈 사건유형임이 분명합니다. 상속인들이 승계하여 책임져야 하는 것은 맞지만 상속인들이 상속재산을 포기하는 경우 아무런 책임이 없기 때문에 임차인으로서는 전세금을 반환해줄 상대방이 누구인지를 끝까지 확정하지 못하는 상태가 됩니다.

어떤 사람이 사망하였을 때 그 상속인이 누구인지에 대한 문제는 각종 가족관계등록부에 기재내용을 통해 검토되는 내용이므로 소송을 제기하지 않고서는 제3자가 쉽게 파악할 수 없습니다. 따라서 전세 계약이 종료되면 바로 전세보증금 반환소송을 제기해야 할 필요가 너무나도 큽니다.

의뢰인은 바로 변호사를 찾아오지 않고 혼자 끙끙대며 노력했지만 스스로 아무것도 하지 못한 채 결국 시간만 흘려보낸 채 뒤늦게 변호사를 찾아왔습니다. 어차피 하게 될 소송이었습니다만 임대차 계약 만료 직후 소를 제기했더라면, 더욱 시간이 단축되지 않았을까 생각합니다. 

그래서 전세보증금을 돌려받지 못했는데 집주인이 사망한 경우 빨리 변호사와의 상담을 거쳐 즉각적인 조치를 취해야만 피해를 최소화할 수 있습니다. 빠른 소송만이 답입니다. 변호사 상담이 필요한 경우 아래 전화번호를 통해 상담 예약을 신청하여 주시기 바랍니다. 저희 법무법인 정음은 서울 광화문역에 있으며, 방문 상담도 전화상담도 다 가능하지만, 단순 문의는 받지 않습니다.