전세사기를 당한 경우 전세보증금 반환은 어떻게 해야할까?!

전세보증금 반환 소송이 반드시 필요한 유형 ' 전세사기를 당했다는 의심이 들거나 전세사기 피해가 확실한 경우' 어떻게 대처해야 하는지 이야기를 하고자 합니다. 특히, 전세사기를 당한 것이 확실한 경우라면, 경우에 따라 형사 고소를 먼저 진행한 후에 민사소송을 진행하는 것이 더 좋을 수 있습니다. 다양한 양상이 있을 수 있으니 변호사 법률상담을 우선적으로 받아보시는 게 바람직합니다.

차명거래와 신탁등기가 전세사기와 혼합된 사건

전세 사기의 끝판 대장격이라고 부를 수 있는 만큼 오늘 소개해드릴 전세사기 케이스는 기망의 정도가 엄청 심한 경우입니다. 그 이유는 애초부터 전세 목적물의 소유자가 속칭 '바지' 임대인에 불과했고, 차명거래를 통해 실제 소유자는 따로 있다는 점, 전세계약 이전에 부동산 신탁회사로 신탁등기가 경료되어 있었으나, 공인중개사 또한 전세보증금 잔금 당일 신탁등기는 무조건 말소된다고 말함으로써 사기꾼들의 기망에 적극적으로 협조한 점, 사기꾼들이 교묘하게 피해자의 연락을 받아주면서 시간을 더 달라는 식으로 끝까지 희망고문했다는 점 등 이 사건은 차명거래(부동산실명법 위반), 신탁등기, 전세사기가 혼합되어 꼬일대로 꼬인 사건이었습니다.

재산없는 바지 임대인의 명의로 부동산 등기

원칙적으로 부동산은 등기함으로써 소유권을 취득하게 되어 있습니다. 부동산의 소유자로 등기되어 있는 상황은 매우 중요한 부분입니다. 우리나라는 부동산은 진정한 소유자가 자기 명의로 소유권 등기를 하는 것으로 정하고 있습니다. 만일 누구든지 자기가 실제 소유자임에도 불구하고 타인과 명의신탁 약정을 맺고, 그 타인의 명의로 해당 부동산의 소유권 등기를 하는 경우, 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률위반으로 처벌될 수 있습니다.

그런데 이런 타인 명의의 등기가 현실 속에 대단히 많이 존재하고 있고, 특히 요즘 날로 교묘해지고 복잡해지는 전세사기수법으로 많이 사용되고있습니다. 속칭 '바지'주인(명의만 소유자)을 내세워 부동산의 등기를 해두고, 그 자로 하여금 아무것도 모르는 전세 세입자와 임대차 계약을 체결하는 방식입니다. 전세집의 실제 소유자는 따로 있으나, 세입자는 실제 소유자가 누구인지 알 길이 없고, 자기와 계약을 체결한 또는 계약서에 임대인이라고 쓰여있거나 등기부등본에 소유자라고 되어 있는 '바지'가 실제 소유자인 것으로 오인할 수 밖에 없습니다.

어떤 분들은 '바지'한테 소송하고 해당 전세집을 경매에 넘기면 되는 것 아닌가요?라고 반문하실 수 있겠습니다. 네, 맞습니다. 그렇게 할 수밖에 없습니다. 하지만 고도로 진화한 전세사기는 이러한 방식으로도 해결할 수 없도록 장치를 해두었기 때문에, 정말 안타까운 피해자들이 발생하고 있습니다. 바로 신탁을 낀 수법이 그러한 경우입니다. 아래에서 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

신탁을 원인으로 한 소유권 이전 등기

위에서 '바지' 소유자 또는 '바지' 임대인과 전세 계약을 체결했다고 했습니다. 그런데 전세 계약을 체결하기 전에 이미 실제 소유자는 허울에 불과한 '바지'를 시켜 신탁대출을 일으키고 해당 부동산을 신탁회사에 넘깁니다. 신탁법에 따르면, 신탁을 원인으로 한 소유권 이전은 대내외적 소유권이 모두 수탁자로 이전되는 효과를 가집니다. 부동산 등기부등본 갑구에 소유권이 [ ****년 **월 **일 신탁을 원인으로 ****신탁회사 ]에 이전되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

여기에 해당 부동산을 보여줬던 공인중개사가 합세합니다. 전세계약을 체결하고 세입자가 잔금을 입금하면 임대인이 그날 바로 신탁등기를 말소하기 때문에, 이 부동산은 아무런 문제가 없다고 적극적으로 보장을 합니다. 말로만 보장하는 것입니다. 선량한 시민들은 부동산 공인중개사라는 직업을 가진 사람들을 전문가로 생각하고, 정말 그들의 말처럼 아무런 문제가 없다고 생각하여 전세계약을 체결하고 맙니다.

그런데 여기서 잘 살펴야 할 것들이 있습니다. 세입자가 계약에 상대방이 임대인으로 알고 계약하는 자가 '바지' 주인 또는 '바지' 임대인에 불과하다는 것이고, 수탁자인 신탁회사의 소유권이 이미 이전되어 있는 상태에서 체결하는 전세계약은 소유자가 아닌 자와 체결하는 타인 물건에 대한 임대차 계약에 해당하는 것이며, 만일 신탁회사가 해당 전세계약 체결에 동의하지 않거나 나중에 세입자에게 전세집에서 나가라고 할 경우 세입자는 신탁회사에 아무런 대응을 할 수 없다는 것입니다. 공인중개사의 말대로 세입자가 잔금일에 잔금을 전부 입금했지만, 임대인이 이와 같은 신탁등기를 말소시키지 않을 경우 문제가 심각해진다는 것입니다.

예를 들어 생각하면 이해가 빠를 수 있습니다. A 소유의 건물에 대해 A와 관련 없는 제3자가 본인이 해당 건물의 임대인이라면서 전세보증금을 왕창 받고 세입자가 되려는 사람과 계약을 체결한 경우와 완전히 똑같은 상황입니다. A는 저런 계약을 동의한 바도 없고 알지도 못했기 때문에, 당연히 세입자에게 자신 소유의 건물에서 나가라고 할 수 있는 것입니다. 세입자는 전세보증금을 지급하였음을 이유로 거기서 버틸 수도 없거니와 A한테 전세보증금을 달라고 할 수도 없습니다. A는 저런 내용의 계약에 동의한 바가 없기 때문입니다.

임대인이 특약사항으로 정한 잔금날 신탁 등기말소를 이행하지 않음

문제의 케이스에서 세입자는 잔금을 모두 입금하였고, 같은 날 빌라에 이사해 들어갔습니다. 이사하느라 매우 정신이 없었고 잔금을 치르고 이사를 들어가서 살게 되면서 아무런 문제가 없으니까 그냥 그렇게 시간이 흘렀습니다. 그런데 과연 전세 계약 특약사항에 기재했다는 신탁등기 말소는 이뤄졌을까요?

잔금날 실제로 아무것도 이루어지지 않았습니다. 공인중개사는 분명히 세입자가 잔금을 치르면 임대인이 그 돈으로 바로 신탁을 말소한다고 했었는데, 그게 이루어지지 않은 것입니다. 물론 세입자는 이런 사실조차 모르고, 그냥 거주하고 있었던 것입니다. 그렇게 전세기간으로 정했던 2년이 다가왔습니다. 세입자는 애초부터 등기부상 소유자라고 되어 있었던 자가 '바지'인 것도 몰랐고, 신탁회사가 이미 완전한 소유권을 이전받은 상태라는 법적인 내용도 전혀 알지 못했으며, 심지어 특약사항이 기재된 신탁말소가 이행되었는지에도 확인해 볼 생각조차 하지 못했습니다. 왜냐하면 이런 내용의 계약이 실제 소유자, 바지 소유자(바지 임대인), 바지 임대인의 대리인(분양회사), 공인중개사의 합작에 의하여 설계된 것이었고, 일반인의 입장에서는 전세계약 시 체크해야 할 법률적인 리스크에 대해 꼼꼼하게 살피는 것이 현실상 불가능하기 때문입니다.

어찌 됐든, 세입자는 바지임대 내의 계좌에 전세보증금 전액을 입금하고 해당 부동산인 신축빌라에서 2년을 거주하게 되었습니다. 집이 넓고 쾌적하지는 않았지만 서울에서 이 정도 전세가격에 신축빌라에 입주하여 살 수 있다는 사실에 매우 기쁜 나머지 법률적 리스크를 제대로 점검할 생각도 못했을 것입니다.

바지 임대인은 배째라는 식으로 나오는데

전세 기간이 끝나갈 무렵 우리 세입자는 전세 계약서에 적힌 임대인의 전화번호로 전화를 걸어서 이사를 나가겠다고 말했습니다. 우선 해당 임대인은 세입자에게 알았다고 했습니다. 그러니 세입자는 당연히 전세기간이 끝날 때에 맞춰서 전세보증금을 돌려받을 수 있을 것이라 생각했었습니다. 그렇게 세입자는 전세 기간이 끝나길 기다렸고, 이사 나가는 날짜가 거의 다 되었습니다. 세입자는 다시 그 임대인에게 전화를 걸어서 전세보증금을 돌려주실 수 있는 것이 맞는지 확인하였습니다. 그런데 이번에는 임대인이 조금만 시간을 더 주면 안 되겠냐는 황당한 소리를 했습니다. 세입자는 이미 이삿짐센터와의 계약도 끝내놓고 이사 갈 집에 대한 계약금도 다 치렀는데, 갑자기 임대인이 시간을 더 달라니 황당함을 감출 수 없었습니다. 하지만 달리 뾰족한 수가 없었던 세입자는 조금 시간을 늦추는 것으로 조율을 하고 기다리겠다고 했습니다.

그렇게 시간이 흐르고 흘러 임대인이 기다려 달라고 했던 때가 되었지만 또다시 임대인은 시간을 더 달라고 했습니다. 세입자는 이때까지도 자신이 사기를 당했다는 것은 꿈에도 눈치채지 못했습니다. 이후에도 세입자는 임대인에게 전화를 해서 사정사정하면서 제발 빨리 전세보증금을 돌려달라고 했습니다. 그렇게 전세 계약이 끝난 지 6개월이 될 무렵 인내심이 바닥난 세입자는 저희 법무법인 정음의 부동산 전문 이성찬 변호사님을 찾아왔습니다.

상담 및 사건의뢰 그리고 해결

세입자는 부동산 전문 이성찬 변호사님과 상담을 하면서 전세 계약서 특약사항에 적혀있던 신탁등기 말소가 이뤄지지 않았다는 것을 처음 알게 되었고, 이로 인해 큰 충격에 빠지게 되었습니다. 당연히 세입자는 변호사 사무실을 찾아왔을 때만 하더라도 전세보증금 반환 소송을 제기하고 임차권 등기명령을 신청하면 되는 간단한 소송인 줄 알았던 것입니다. 하지만 상담을 받으면서 뭔가 자신이 생각했던 것과 다른 판이 처음부터 설계되어 있었음을 깨닫게 되었습니다.

쉽지 않은 시간들이었지만 저희 법무법인 정음과 함께 세입자는 민사소송과 압류, 형사고소 등을 진행하였습니다. 전세 계약이 끝난 지는 1년이 넘었고, 의뢰를 시작한 지 9개월 정도 되는 시점에 사기꾼 일당으로부터 전세보증금을 원금과 지원이자, 소송 비용 등을 합산한 금액을 받게 되었습니다.

전세 사기를 당했다면 모든 수단을 동원해야 합니다.

전세 사기는 이렇게 단순히 먹튀가 아닙니다. 세입자로 하여금 민사소송을 제기하더라도 아무런 돈이 나오지 않는 개털인 바지를 내세우고, 건물 자체를 보존하기 위해 처음부터 신탁회사에 소유권을 넘겨놓기까지 합니다. 결국 세입자는 전 재산이나 다름이 없는 전세보증금을 모조리 편취당하는 결과를 맞이하게 됩니다. 보통 사기를 당한 분들은 지레 돈을 못 받겠거니와 생각해서 포기하시는 경우가 많습니다. 실제로 그렇게 돈을 받아내지 못하는 경우가 많이 있습니다. 하지만 반대로 그런 분들은 돈을 받을 수 있다는 가능성 자체를 스스로 버리는 선택을 한 것이기도 합니다.

어떤 케이스든 가능성의 문제입니다. 사람의 일도 마찬가지입니다. 절대적인 것은 없습니다. 자신이 할 수 있는 범위에서 최선을 다해보는 것 그리고 그 결과를 지켜볼 필요가 있습니다. 그리고 저희는 그 과정을 법적으로 진행하고 듣고 있습니다. 혹시 전세 사기를 당했다고 의심이 들거나 전세보증금을 반환받는 일에 있어서 어려움에 봉착해 있는 세입자 분들이 계신다면, 주저하지 마시고 저희 법무법인 정음으로 연락 주시기 바랍니다. 언제나 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다하는 법무법인 정리되겠습니다.