임대인의 명도소송, 건물인도소송 성공사례와 절차 안내

이번 포스팅에서는 상가 임대인 측이 승소한 건물인도소송 사례를 소개하면서, 임대인이 이러한 소송에서 승리하기 위해 반드시 주의해야 할 사항들에 대해 설명하고자 합니다. 이번 사례는 일반적인 건물인도소송(명도소송)과는 달리 임차인이 반소를 제기해 9,000만원의 손해배상과 지연이자를 청구했으나, 임차인의 청구가 전부 기각되고 임대인의 청구가 모두 인용된 판결입니다. 반소와 본소 소송 비용(법원비용 + 변호사 비용)까지 임차인 측이 전부 부담하는 결과가 나왔습니다. 그 세부 사항을 아래에서 설명드리겠습니다.

 

사건의 시작

이번소송의 의뢰인은 코로나 시기 동안 임차인에게 관리비를 탕감해주는 등 상생하려 노력했던 '착한 상가 임대인'이었습니다. 임차인은 임대차 계약이 만료되었음에도 묵시적 갱신을 통해 계속 영업을 했습니다. 그러나 점차 월세를 연체하기 시작했고, 급기야 보증금에서 월세를 차감하라는 요구까지 하게 되었습니다. 3번의 월세 연체만으로도 계약해지가 가능했으나, 임대인은 5번의 월세 연체까지 참은 뒤 결국 저희 법무법인 정음에 도움을 요청하게 되었습니다. 부동산 전문 변호사와의 상담후, 의뢰인(임대인)은 계약해지 통보 내용증명, 점유이전금지가처분, 그리고 건물인도소송을 의뢰하셨습니다.

 

계약해지통보 내용증명

건물인도소송을 진행하기 위해서는 먼저 임대차계약 해지 통지를 해야 합니다. 단순히 월세가 밀렸다고 계약이 자동 해지되는 것이 아니기 때문에, 임대인은 명확한 계약해지 의사를 임차인에게 전달해야 합니다. 전화, 문자, 카카오톡 등을 통해 해지 의사를 알릴 수 있지만, 계약해지 통보가 임차인에게 명확히 도달되었음을 증명하기 위해서는 내용증명이 가장 적합한 수단입니다. 임차인이 연락을 차단해 계약해지 통보가 전달되지 않는 경우도 있기 때문에, 처음부터 내용증명으로 계약해지 의사를 전달하는 것이 바람직합니다. 법무법인 정음을 통해 내용증명을 발송하면 보다 적법하고 확실하게 해지통보를 진행할 수 있습니다.

 

점유이전금지가처분 신청

건물인도 소송을 시작하기 전에 점유이전금지가처분 신청을 진행하는 것이 매우 중요합니다. 이는 임차인이 임의로 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 방지하는 조치입니다. 만약 이 조치를 취하지 않고 소송을 시작했다가 임차인이 점유권을 제3자에게 이전해 버리면, 임대인은 소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 법무법인 정음은 저렴한 비용으로 점유이전금지가처분을 진행하기 위해 점유이전금지가처분 신청 이후의 강제집행은 의뢰인이 직접 진행할 수 있도록 돕고 있습니다. 강제집행 과정을 그리 어렵지 않으며, 필요한 서류와 절차를 정확히 준비 및 안내해 드리고 있습니다.

 

건물인도소송(명도소송)

점유이전금지가처분이 완료되면, 본격적으로 건물인도소송을 진행합니다. 저희 부동산 전문 변호사님이 소장을 제출하고 증거자료를 준비하여 소송을 시작했고, 임차인은 그제야 밀린 월세를 한꺼번에 임대인에게 지급하며 사과를 하였습니다. 하지만 이미 계약해지 통보가 임차인에게 도달한 시점에서 임대차계약은 해지된 상태였기에, 소송 절차에 문제가 없었습니다. 그러던 중 임차인은 권리금 손해배상 9,000만원을 청구하며 반소를 제기하였고, 이에 따라 반소까지 함께 진행하게 되었습니다.

임차인은 매장 직원과 공인중개사를 증인으로 내세우며 반소를 주장했으나, 저희 변호사님의 논리적인 반박으로 본소와 반소 모두 승소하는 결과를 얻었습니다. 소송 비용 역시 모두 임차인 측이 부담하게 되어, 의뢰인은 월세 연체로 인한 손실을 막고 손해배상 청구도 방어하는 데 성공하였습니다.

 

강제집행

이번 사건에서는 임차인이 패소 이후 자발적으로 건물을 인도했기 때문에 강제집행은 필요하지 않았습니다. 일반적인 건물인도소송에서 승소하면, 법원으로부터 확정판결문을 받아 강제집행을 신청할 수 있으며, 집행관이 임차인에게 자진 인도를 권고한 후 강제집행 절차가 진행됩니다.

이번 사례를 통해 임대인이 건물인도소송에서 승리하기 위해 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 계약해지 통보와 점유이전금지가처분의 중요성을 확인할 수 있었습니다. 건물인도소송이 필요하신 경우, 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사와 함께 문제를 해결하시기 바랍니다.