전세금 돌려받기 전인데, 임차권등기 해제해도 되나요?

임대차계약이 종료된 후 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차권등기 신청을 통해 권리를 보호할 수 있습니다. 그러나 임대인이 전세금을 반환하겠다고 임차권등기를 먼저 해제해 달라고 요구할 때, 어떻게 대응하는 것이 바람직한지에 대해 알아보겠습니다.

전세금 약 13억원을 임대인으로부터 돌려받지 못한 한 의뢰인은 법무법인 정음에 방문하여 상담을 받았습니다. 부동산 전문 변호사와의 상담 후, 의뢰인은 즉시 전세금 반환 소송과 임차권등기 명령신청 의뢰를 맡기셨습니다. 결론을 먼저 알려드리자면, 신속한 대응 덕분에 4개월 만에 의뢰인은 임대인으로부터 전세금 전액과 변호사 선임 비용을 포함한 소송 비용을 모두 회복할 수 있었습니다.

후속 임차인이 들어오면 전세금을 돌려주겠다면서 조금만 기다려달라고 연락하던 임대인은 막상 소송이 시작되니 연락을 피하면서 재판을 지연시키기 시작했습니다. 그렇지만 필요한 대응을 차례차례 하면서 전세금반환소송과 임차권등기는 성공적으로 진행할 수 있었습니다.

연락을 피하던 임대인은 패소가 임박해지자, 전세금 반환을 위해 은행 대출을 받으려면 임차권등기 해제가 필요하다며, 의뢰인에게 연락하기 시작했습니다. 이를 들은 의뢰인은 임차권등기 해제를 통해 전세금을 받을 수 있을 것이라 생각하고 소송 취하 및 등기 해제를 저희에게 연락하였습니다.

그런데 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기 명령 신청을 하는 이유는 임차인의 대항력을 유지하고자 하는데 목적이 있습니다. 임차인은 이미 이사를 나가서 임차권등기를 해제하면 임차인의 대항력은 사라지는 상황입니다. 그래서 저희 법무법인 정음은 의뢰인에게 '전세금을 돌려받지 못했는데 임차권등기 해제를 하는 것은, 임차인으로서의 보호장치를 스스로 포기하려는 것임을 자세하게 설명해드렸습니다.

선택과 결정은 당연히 의뢰인이 하는 것이지만, 의뢰인이 좋지 않은 선택을 하는 것을 가만히 보고 있을 수만은 없었기에 대항력을 포기하면 일어날 수 있는 최악의 상황에 대해 이야기해드렸습니다. 결국 의뢰인은 임차권등기 해제를 하지 않고 임대인이 먼저 전세금을 반환하기를 기다리는 것으로 결정하였습니다.

임대인은 자신의 뜻대로 되지 않아 화가 났고, 법무사와 공인중개사를 통해 저희에게 지속적으로 연락을 하였습니다. '전세금을 돌려주려고 은행 대출을 알아보고 있는데, 은행에서 임차권등기가 해제되어야 대출을 해줄 수 있다고 하니 빨리 해제해 달라'라며 하루에도 몇 번씩 연락이 왔습니다.

하지만 아래 대법원 판례를 근거로 전세금 반환을 먼저 이행하여야 한다고 이야기하였고, 임대차계약 종료일에 이미 받았어야 할 전세금을 못 받은 것이므로 임대인의 의무가 먼저 선행되어야 임차인의 의무를 이행하겠다며 단호하게 의사표시를 했습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 임대인은 전세금, 소송 비용까지 모두 반환하였고, 이에 저희는 임차권등기 해제 및 소송을 취하했습니다.

주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경로되게 되므로, 이미 사실상 이행지체가 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환 의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시 이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결

오늘 소개해드린 사례와 같이 임대인은 임차인에게 손해를 강요하는 부당한 요구가 많습니다. 이처럼 임대인의 부당한 요구에 넘어가지 않으시기 바라며, 전세금 반환과 관련하여 문제를 겪고 계시다면 법무법인 정음 부동산 전문 변호사와 함께 해결하시기 바랍니다.