부동산 소송

전세집이 경매에 넘어갔을 때 임차인의 대처방법

법무법인 정음 서울 2024. 9. 24. 08:30

전세보증금을 아직 돌려받지 못했는데 전세집이 경매에 넘어가게 되었다면, 우선 경매배당순위를 확인하고 권리분석 절차를 밟아야 합니다. 전세집이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 어떻게 대처해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

전세집이 경매에 넘어갔을 때 임차인의 대처방법

전세집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들으면 많은 임차인들이 당황하게 됩니다. 경매 절차에 익숙하지 않은 사람들은 전세보증금을 잃을까 걱정하거나, 새로운 집주인이 집을 낙찰받으면 쫓겨날까 불안해할 수 있습니다. 하지만 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면 전세보증금을 돌려받지 못하거나 쫓겨나는 일은 없습니다. 전세계약을 체결하고 나서 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다.
대항력은 주택의 인도와 전입신고를 조건으로 합니다. 대항력이란, 기존 임대인이 아닌 새로운 임대인에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 대항력을 갖춘 임대차계약은 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 이어받게 됩니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추었다면, 전세집이 경매에 넘어가더라도 낙찰자에게 전세보증금을 받을 수 있습니다.

선순위 임차인이란?

선순위 임차인이란, 다른 권리제한 요소가 없는 상태에서 임차권을 취득한 사람을 말합니다. 전세계약을 맺을 때는 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 근저당권이나 가압류 등의 권리 제한이 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 만약 선순위 권리가 존재하면, 경매 절차에서 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

경매배당순위 확인하기

경매가 신청되면, 먼저 근저당권이 있는지 확인해야 합니다. 근저당권이 있는 경우, 임차권의 순위가 근저당권보다 앞서야 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 임차권의 순위가 근저당권보다 뒤라면, 경매 절차에서 임차권이 삭제되어 전세보증금을 반환받지 못할 가능성이 큽니다.
전입신고와 확정일자는 등기부에 기록되지 않지만, 근저당권이나 가압류와 유사한 효력을 가지므로 매우 중요합니다. 전세집이 경매에 넘어간 경우, 전입신고와 확정일자 시점을 기준으로 권리 분석을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 판단해야 합니다.
최근에는 국세가 미납되어 전세집에 압류가 걸리는 경우도 많습니다. 국세는 등기부에 기록되지 않기 때문에 이를 파악하는 일이 더욱 복잡해집니다. 다만, 당해세의 법정기일보다 임대차보증금반환채권의 대항력 효력 발생시기가 빠를 경우에는 선순위가 될 수 있습니다. 기존에는 당해세(경매 목적물에 대하여 부과된 세금으로 국세와 지방세)의 배당순위는 과거 확정일자 불문 임대차보증금반환채권보다 우선했습니다. 그러나, 전세 사기의 영향으로 국세기본법과 지방세기본법 등이 일부 개정되어, 상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등 법정기일이 확정일자보다 늦은 경우 주택 임대차보증금반환채권이 우선하도록 개선되었습니다.

경매 배당순위

경매 배당순위는 전세보증금을 돌려받을 수 있는 순서를 의미합니다. 주요 순위는 다음과 같습니다.

  1. 경매 집행비용 : 경매를 진행하는 데 필요한 비용들, 예를 들어 인지세, 송달료, 경매예납금 등이 포함됩니다.
  2. 필요비, 유익비 : 부동산을 보존하고 개량하기 위해 사용된 비용들입니다.
  3. 최우선 변제권 : 주택임대차보호법에 의해 보호되는 소액 임대차보증금과 근로기준법에 따른 임금채권 등이 여기에 속합니다.
  4. 당해세 : 경매 대상물에 부과된 국세, 지방세 등이 포함됩니다.
  5. 우선변제권 : 확정일자를 가진 임대차보증금 반환채권이 여기에 해당합니다. (앞서 설명드린 것처럼 당해세 법정기일과 확정일자를 비교하여 순위가 변동될 수 있습니다.)
  6. 일반 임금채권 : 2순위 임금채권을 제외한 임금 및 기타 근로 관련 채권입니다.
  7. 일반 조세채권 : 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금입니다.
  8. 일반 공과금 : 국세, 지방세 다음 순위로 징수되는 공과금입니다.
  9. 일반 채권 : 가압류, 가처분 등의 일반 채권입니다.

권리분석과 대응방안

전세집이 경매에 넘어간 경우, 먼저 권리분석 절차를 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다. 권리분석을 통해 가능성이 낮다고 판단되면, 전세보증금 반환소송을 제기하고 임대인의 다른 재산을 압류할 수 있는 집행권원(판결문)을 확보하는 방법도 고려할 수 있습니다. 이는 전세보증금을 회복할 수 있는 다른 방법을 마련하는 데 도움이 됩니다.
경매 절차는 일반인에게 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 권리분석이 필요하거나, 앞으로 어떤 대응이 필요한지 상담을 받고자 하신다면 법무법인 정음 부동산 전문 변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다.