전세금 반환소송이 필요한 유형 3 대항력 발생 이후 신탁등기된 전세

전세금 반환 소송이 필요한 유형은 총 8가지로 정리될 수 있으며, 실제 사례를 바탕으로 각 유의 의뢰 경위, 반환 과정, 결과, 그리고 주관적 평가까지 소개하고자 합니다. 이번 포스팅에서는 신탁회사로 소유권이 넘어간 전세집의 보증금을 돌려받는 방법을 다룹니다.

 

신탁회사로 소유권이 넘어간 경우

이번 유형은 다소 복잡할 수 있으나, 법적 절차를 잘 따르면 보증금 회수가 비교적 용이한 케이스입니다. 다만, 후속 세입자가 구해질 가능성이 낮아 소송을 제기하지 않으면 전세금 반환이 장기간 지연될 수 있어 소송이 필수적인 사례입니다. 특히, 신탁회사로 소유권이 넘어간 경우, 단순히 기다리는 것만으로는 해결되지 않으며 법적 조치를 통해 적극적으로 대응해야 합니다.

 

법적 근거

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이를 주택임차인의 대항력이라고 합니다.

세입자가 집주인과 임대차계약을 맺고 전세집에 이사한 날(주택 인도일)과 동사무소에서 전입신고를 한 날 중 늦은 날의 다음 날부터 주택임차인으로서의 대항력이 발생합니다. 이 대항력을 가진 세입자는 대항력 발생일 이후 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 임대차계약 관계를 주장할 수 있습니다.

 

사건 경위

대항력이 발생한 이후 집주인이 전세집을 담보로 신탁회사에서 대출을 받고 소유권을 신탁회사로 넘기는 경우가 바로 이 사례에 해당합니다. 앞서 설명한 법적 근거에 따라, 임차인은 신탁회사에 대해 유효하게 임차권을 주장하며 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 이를 알지 못하고 기존 집주인에게 전세금 반환 소송을 제기하는 경우가 종종 발생합니다.

물론 틀린 것은 아니지만, 돈을 쉽게 회수하는 방법이 아니므로 바람직하지 않습니다. 법적 관계를 정확히 이해하지 못한 채 소송을 진행하면 불필요한 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 실제 사례에서도 신탁회사가 보증금을 반환할 의무가 있다는 점을 법적으로 입증해야 했습니다. 하지만 신탁회사는 단순 대출 기관이라는 이유로 반환 의무를 부인하며, 세입자에게 집주인에게 직접 받으라고 주장하는 경우가 대부분입니다.

 

소송 과정과 법적 대응

법무법인 정음은 해당 사건을 의뢰받아 신탁회사에 내용증명을 발송하고 보증금 지급을 요청했습니다. 하지만 신탁회사는 예상대로 자신들에게 반환 의무가 없다고 주장하며 거절했습니다. 이에 따라 집주인에게 연락했지만, 집주인은 이미 재정적으로 어려운 상황이었으며, 세금 체납으로 압류까지 당한 상태였습니다.

즉, 집주인으로부터 보증금을 반환받을 가능성이 희박했습니다. 더구나 신탁등기된 전세집은 세입자를 구하기 어려워 전세금 회수가 더욱 어려운 상태였습니다. 이런 상황에서는 강제적으로 전세금을 반환받기 위한 소송절차와 임차권등기명령신청이 필수적입니다.

법무법인 정음 부동산 전문 변호사는 소장과 임차권등기명령 신청서를 신속히 작성하여 신탁회사와 집주인을 상대로 법적 절차를 개시했습니다. 또한, 법적 조치를 통해 지연이자를 청구할 수 있도록 추가적인 대응도 진행했습니다. 신탁회사와 집주인에게 내용증명을 발송한 후, 신탁회사가 소송 과정에서 책임을 피하기 위해 어떻게 대응하는지 파악하는 전략을 취했습니다.

 

법정 다툼과 결과

법원이 소장을 송달하는 동안 신탁회사와 집주인은 내용증명을 받았지만, 집주인은 아무런 대응을 하지 않았습니다. 반면 신탁회사는 법적 대응을 위해 변호사를 선임하겠다고 밝혔습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 신탁회사 측에서 직접 법무법인 정음으로 연락하여 소송 청구 금액 전부를 지급하겠다는 의사를 밝혔습니다. 이는 신탁회사가 변호사와 상담한 결과, 법적으로 승소 가능성이 낮다는 판단을 했기 때문으로 보입니다. 이에 따라 의뢰인은 보증금 전액과 소송비용, 지연이자까지 모두 돌려받을 수 있었고, 소송을 취하하였습니다.

 

평가 및 결론

유형 3은 주택임차인으로서 대항력이 발생한 이후 신탁회사에 소유권이 넘어간 경우에도, 신탁회사에 전세금 반환을 청구할 수 있다는 법리를 활용한 사례입니다. 기업들은 법원의 판결이 있어야 법적 의사 결정을 내리는 경우가 많습니다. 변호사로서 기업을 상대할 때, 실무 담당자들은 법적 책임을 회피하기 위해 법원의 결정이 내려지기 전까지 적극적으로 대응하지 않는 경향이 있습니다.

따라서 신탁회사와 원만한 합의로 전세금을 반환받는 것은 사실상 어렵고, 소송을 통해서만 해결이 가능합니다. 법적 절차를 통해 보증금을 회수하면 상대가 기업이기 때문에 전세금뿐만 아니라 소송비용과 변호사 비용까지 포함하여 전액을 돌려받을 수 있습니다.

이러한 유형의 사건에서는 반드시 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 신속하고 효율적으로 전세금 반환을 진행하는 것이 바람직합니다. 전세금 반환 소송이 꼭 필요한 유형 3탄을 마치도록 하겠습니다.

이와 유사한 사례로 어려움을 겪고 계신 분들은 상담을 신청하시기 바랍니다. 방문 상담과 전화 상담 모두 가능하지만, 단순 문의는 받지 않으니 참고하시기 바랍니다.

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