전세금 반환소송이 필요한 유형 7 신탁등기 전세사기 상황

전세금 반환 문제로 고민하고 계신가요? 특히 신탁등기를 이용한 전세사기라는 말을 들어보긴 했지만, 실제로 어떤 방식으로 사기가 이루어지는지 잘 모르시는 분들이 많습니다. 계약할 때는 문제없어 보였는데, 막상 전세금을 돌려받으려다 보니 “이게 뭐지?” 싶은 상황이 벌어지는 경우가 많죠.

이번 사례에서는 신탁등기를 이용한 전세사기의 실체를 밝히고, 어떻게 대응해야 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 살펴보고자 합니다.

차명거래와 신탁등기가 결합된 전세사기의 끝판왕

 

이 사건은 전세사기 중에서도 가장 악질적인 사례였습니다. 애초부터 전세집의 명의자는 바지(명의만 빌린 사람)였고, 실제 소유자는 따로 존재하고 있었습니다. 게다가 이 집은 이미 부동산 신탁회사에 신탁등기가 되어 있었음에도 불구하고, 공인중개사까지 사기꾼들과 공모해 세입자를 속였던 것입니다.

계약 당시 공인중개사는 “전세금 잔금을 치르는 당일, 신탁등기는 무조건 말소된다”라며 세입자를 안심시켰고, 집주인은 “조금만 기다려달라”는 말만 반복했습니다. 결국 세입자는 전재산이나 다름없는 전세금을 넣고 입주했지만, 신탁등기는 말소되지 않았고, 전세금도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 벌어졌습니다.

이 사건은 차명거래(부동산실명법 위반), 신탁등기, 전세사기가 결합된 복잡한 사기 사건이었고, 처음부터 해결이 쉽지 않았습니다. 하지만 9개월 동안 가능한 모든 법적 조치를 총동원하여, 결국 전세금, 이자, 소송비용까지 전부 받아냈습니다.

바지사장 명의의 부동산, 그리고 신탁등기

 

쉽게 설명해 볼까요? 만약 내 소유 건물에 나와 전혀 관련 없는 사람이 임대인 행세를 하면서 전세 계약을 체결하고, 세입자로부터 전세보증금을 받았다고 가정해 보세요. 세입자는 전세금을 지급하고 계약서를 작성했지만, 정작 나는 이 계약에 대해 아무것도 모르고 동의한 적도 없습니다. 그러면 저는 이렇게 말하겠죠.

여기 내 건물인데, 내가 너랑 계약한 적 없어. 그러니 나가!

세입자는 전세금을 냈기 때문에 버티고 싶지만, 나는 이 계약에 동의한 적이 없으니 법적으로 보호받을 수가 없습니다. 전세금을 돌려달라고 해도 저는 줄 의무가 없죠. 이 사건도 마찬가지였습니다. 전세계약을 체결한 임대인은 실제 소유자가 아니라 바지(명의만 빌린 사람)에 불과했고, 실제 소유자는 신탁회사였던 것입니다.

여기서 많은 분들이 이렇게 묻습니다.

바지주인에게 소송해서 집을 경매로 넘기면 되지 않나요?

하지만 전세사기 수법은 계속 진화하고 있고, 이런 방식으로 해결이 어렵도록 구조를 만들어 놓습니다. 그 대표적인 방법이 바로 신탁등기를 이용한 전세사기입니다.

신탁등기를 이용한 전세사기, 어떻게 이루어지나?

 

1) 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기

전세 계약을 체결하기도 전에, 실제 소유자는 바지주인을 시켜 신탁대출을 받고, 부동산을 신탁회사에 넘깁니다. 중요한 점은 신탁법에 따라 신탁이 설정되면 해당 부동산의 소유권이 신탁회사(수탁자)로 완전히 넘어간다는 것입니다.

겉으로 보기엔 바지주인이 소유자로 보이지만, 실제 소유권은 신탁회사에 있는 것이죠. 등기부등본을 보면 “신탁을 원인으로 소유권 이전”이라고 기재되어 있습니다.

2) 공인중개사의 공모

이 과정에서 공인중개사도 사기꾼들과 한 패가 되어 세입자를 속입니다.

신탁회사 소유라서 더 안전합니다.
잔금을 치르는 날 신탁등기는 자동으로 말소되니까 걱정하지 마세요.

이런 식으로 안심시키면서 계약을 체결하게 만듭니다. 하지만 신탁등기는 말소되지 않았고, 전세 계약은 소유자가 아닌 바지주인과 체결한 계약이므로, 법적으로 효력이 없습니다.

3) 계약 만료 후 전세금 반환 거부

전세 계약이 끝난 후, 세입자는 전세금을 돌려달라고 요구했지만, 임대인은 시간을 더 달라고 미루기만 했습니다. 처음엔 “조금만 기다려달라”고 하더니, 시간이 지나면서 연락이 점점 두절되었습니다. 세입자는 이미 새 집을 계약했고, 이사를 해야 하는데도 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황에 놓였습니다.

 

법적 대응 – 전세금을 끝까지 받아내다

 

세입자는 결국 법무법인 정음을 찾아와 법적 대응을 결심했습니다. 처음에는 단순히 전세금 반환 소송과 임차권등기명령 신청으로 해결될 줄 알았지만, 실제로는 훨씬 복잡한 사기 구조가 얽혀 있었습니다.

지금이라도 법적 대응을 시작해서 다행이다.

이렇게 말씀하신 의뢰인은, 민사소송과 압류, 형사고소까지 동원하여 9개월 동안 모든 법적 조치를 진행한 끝에 전세금을 전부 회수할 수 있었습니다.

전세금을 안전하게 지키려면, 빠른 법적 대응이 답입니다. 사기를 당했다고 지레 포기하면, 결국 전세금을 돌려받지 못하는 결과를 맞게 됩니다. 어떤 케이스든 가능성이 있는 한 최선을 다해야 하고, 그 과정에서 법적인 도움이 필요하다면 전문가의 조력을 받아야 합니다.

전세사기가 의심되거나, 전세금 반환이 어렵다면, 법무법인 정음 부동산 전문 변호사와 상담하세요. 신속하고 정확한 법적 대응을 통해, 전세금을 끝까지 지킬 수 있도록 도와드리겠습니다.

전세금 반환소송이 필요한 유형 1 계약 만료 후 보증금 반환을 거부하는 임대인

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