지속적으로 임대료 연체하는 임차인 대상으로 명도소송 진행하기

임대료 연체로 고민하는 임대인이라면, 명도소송을 고려해야 할 때입니다. 경제 상황의 어려움으로 인해 임차인의 임대료 연체가 빈번해지면서, 법무법인 정음으로 명도소송 관련 문의가 지속적으로 접수되고 있습니다. 임대인은 관리비 등을 받지 않는 등 배려를 했으나, 몇 달간 월세를 미납한 임차인이 보증금에서 차감하라고 요구하는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서 임대인은 어떻게 대처해야 할까요?

임대차 계약 해지 통지하기

임대인은 보통 처음 한두 달간의 연체는 용인해 주고, 다음 달부터는 정상적인 임대료 납부를 요청합니다. 그러나 임대료 연체가 장기화될 경우, 임차인에게 임대차 계약 해지 통지를 해야 합니다. 이는 전화, 문자, 카카오톡, 내용증명 등 다양한 수단을 통해 가능합니다. 특히 법무법인 변호사의 명의로 발송된 내용증명이 가장 효과적입니다. 이는 법리적으로 명확하게 계약 해지 의사를 전달하고, 추후 소송을 대비해 임차인의 인지를 확인하는 과정이 필요하기 때문입니다.

명도소송 진행하기

임대차 계약을 해지하겠다는 통보를 했음에도 불구하고 임차인이 부동산을 나가지 않는 경우가 많습니다. 이 경우 임대인은 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 임차인에게 소송을 걸어 계약 해지된 부동산을 임대인에게 인도하라는 소송입니다.

점유이전금지가처분 신청

건물 명도소송을 진행할 때 중요한 점은 점유이전금지가처분 신청입니다. 이를 진행하지 않으면 임차인이 아닌 다른 사람이 점유하게 될 경우, 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 명도소송을 진행할 때에는 점유이전금지가처분 신청을 동시에 진행해야 합니다. 이 과정에서는 정확한 소장 작성이 중요하며, 임차물의 위치와 범위를 명확하게 기재해야 합니다.

점유이전금지가처분 집행하기

점유이전금지가처분 신청이 성공적으로 이루어지면, 법원으로부터 점유이전금지가처분 결정이 내려집니다. 결정문을 가지고 집행신청을 하면, 집행관이 집행 날짜와 시간을 알려줍니다. 집행 날짜에는 법원 집행관과 열쇠 기사가 부동산을 방문해 점유자를 확인하고 점유 해제 고시문을 부착합니다. 만약 점유자가 없으면 열쇠 기사가 문을 강제로 열어 점유 상태를 확인한 후 점유 해제 고시문을 부착합니다. 점유 해제 고시문에는 채무자가 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 못한다는 내용이 포함되어 있습니다. 아래와 같이 기재되어 있습니다.

위 집행권원에 기한 채권자 OOO의 위임에 의하여 별지표시 부동산에 대하여 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관합니다. 그러나 이 부동산의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 하여 채무자가 사용할 수 있습니다. 채무자는 별지표시 부동산에 대하여 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하지 못합니다. 누구든지 집행관의 허가없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있습니다.

점유이전금지가처분 집행이라고 해서 거창하게 무엇인가를 집행하는 것은 아니지만, 건물 명도소송을 진행함에 있어서 반드시 필요한 부분입니다. 위의 점유 해제 고시문의 내용을 보시면, 채무자의 점유를 해제하고 타인에게 점유를 이전하거나 점유명의를 변경하지 못한다고 기재되어 있습니다. 이 부분이 점유이전금지가처분의 핵심이자 명도소송을 진행함에 있어서 예비돼야 하는 부분입니다. 임차인이 점유이전을 하지 않으면, 점유이전금지가처분을 진행 하지 않아도 됩니다. 그런데, 임차인이 점유이전을 할지 안 할지 임대인도 변호사도 모르기 때문에 명도소송을 대비해서 동시에 점유이전금지가처분을 진행하는 것입니다. 간혹, 변호사가 임대인에게 이를 제안하지 않거나, 임대인이 비용때문에 점유이전금지가처분을 진행하지 않는다면, 임차인측 변호사가 기회라고 생각할 것입니다.

명도소송 판결 후 강제집행하기

명도소송 판결문은 집행권원이 있어, 해당 판결문을 가지고 강제집행을 진행합니다. 강제집행 전에 집행관이 임차인에게 스스로 나가라는 제안을 하지만, 대부분의 임차인은 나가지 않고 버팁니다. 결국 집행관이 강제집행을 진행하고, 인테리어 철거 등 소요된 비용은 임차인의 보증금에서 차감할 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 건물 명도소송의 전반적인 절차에 대해 다뤄봤습니다. 임차인이 자꾸 임대료를 연체해 골치 아픈 임대인은 법무법인 정음으로 연락해 명도소송 및 점유이전금지가처분을 진행하시기 바랍니다. 저희 법무법인은 경험 많은 변호사들이 최적의 법률 서비스를 제공해 드립니다.