전세집 경매시 전세보증금 반환방법 및 배당우선순위를 알아보자.

전세집이 경매에 넘어간 경우, 전세보증금의 반환 여부는 경매 배상순위에 따라 결정됩니다. 이는 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 확보하고 있더라도, 근저당권 등 선순위 권리에 의해 전세보증금을 반환받지 못할 가능성이 있음을 의미합니다.

전세보증금 반환과 경매배당순위

전세집이 경매로 넘어가면, 세입자의 권리는 경매 배당순위에 의해 결정됩니다. 말소기준권리를 기준으로, 해당 권리 이전에 설정된 선순위 권리는 인수되며, 이후에 설정된 후순위 권리는 경매절차에서 삭제됩니다. 많은 사람들이 전입신고 및 확정일자를 받으면 전세보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우 전세보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다. 따라서 전세계약을 체결하기 전에 등기부등본을 통해 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.

전세계약 전에 반드시 권리관계 확인하기

전세보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 계약 전 해당 전세집의 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인해야 합니다. 이를 통해 근저당권, 가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인할 수 있습니다. 전세계약을 맺기 전에 이러한 사실을 확인하지 않으면, 전세집이 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 반환받지 못할 위험이 큽니다.

경매 배당순위와 대항력

경매 절차에서 세입자의 전세보증금을 보호하기 위해서는 대항력을 갖춘 선순위 임차인이어야 합니다. 대항력은 전입신고와 확정일자를 통해 확보할 수 있으며, 이는 전세보증금을 돌려받기 위한 기본적인 전제 조건입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 경매에서 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단, 주의해야 할 부분이 있습니다. 저희 법무법인 정음에서 지속적으로 강조해왔던, 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야하는 상황이라면, 임차권등기를 마치고 이사가라고 알려드렸습니다. 임차권등기가 완료되어야 이사를 가더라도 임차인의 대항력을 유지할 수 있기 때문입니다. 당연히 돌려줘야 하는 전세보증금을 반환하지 않는 임대인의 핑계와 거짓말을 믿기보다는 변호사와 법률상담을 통해 앞으로 어떻게 전세보증금을 받아야 할지를 알아보시는 것이 더 바람직합니다.

경매 배당순위 이해하기

경매 배당순위는 민사집행법에 따라 아래와 같이 결정됩니다. 

1. 경매집행비용 : 인지대, 송달료, 경매예납금 등 경매진행에 필요한 비용
2. 필요비, 유익비 : 직접 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위해 지출한 필요비, 유익비
3. 최우선변제권 : 주택임대차보호법으로 보호되는 소액임차보증금채권, 근로기준법의 의해 보호되는 임금채권(3개월 분의 임금, 3년 분 퇴직금 등)
4. 당해세 : 경매목적물 자체에 부과된 국세, 지방세 등
5. 우선변제권 : 확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권
6. 일반임금채권 : 2순위 임금채권을 제외한 임금, 기타 근로관계로 인한 채권
7. 일반조세채권 : 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금 (국세와 지방세 간에 우열이 없음)
8. 일반공과금 : 국세 및 지방세 다음 순위로 징수하는 공과금, 국민건강보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료 등
9. 일반채권 : 가압류, 가처분 등의 일반채권

여기서 주의하셔야 할 부분은 등기부등본에서 국세 및 지방세 연체 등 정보를 알 수 없는 정보들이 있다는 것입니다. 전세계약을 진행할 때 집주인의 재산조회를 해보자고 말할 수도 없으니 전세계약하는 것 자체가 깊게 들어가면 어려운 선택이며 계약이라 할 수 있습니다. 그래도 최대한 계약 전에 최근 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인하고, 문제가 없으면 전세계약을 진행하자마자 전입신고 및 확정일자를 부여받아야 합니다.

전세보증금 반환은 법무법인 정음과 함께 하세요.

전세보증금반환소송부터 경매절차까지 일반인에게는 매우 어렵고 복잡하다고 느껴지실 것입니다. 또한, 진행과정에서 여러 변수가 발생하기 때문에 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다. 법무법인 정음은 다수의 전세집 경매 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세집이 경매에 넘어가 어려움을 겪고 계신분들은 법무법인 정음과 함께하시길 바라겠습니다.