전세보증금을 돌려받지 못했을 때 임차권등기명령 신청하세요.

임대차 계약기간이 종료되고 이사를 가야 하는데 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이번 글에서는 임차권등기명령 신청 시기와 절차에 대해 알아보겠습니다.

임차권등기명령의 효력

주택임대차보호법에 따르면, 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득 및 유지 요건입니다. 임차인이 임대차계약이 종료된 후에도 전세보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가면, 이전 집에 대해 취득한 대항력이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 하지만 임차권등기명령을 신청하여 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면, 임차인은 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있어 자유롭게 이사를 할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 시기

임차권등기명령을 신청하려면 임대차계약 종료일이 도래해야 하며, 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. 임대차계약기간이 끝나야 신청할 수 있으므로, 계약기간 만료 후에 신청 가능합니다. 만약 계약 해지 통보를 하지 않은 경우, 계약이 묵시적으로 갱신되어 임차권등기명령 신청이 어려워질 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 후 주의사항

임차권등기명령 신청 후에는 등기가 완료되기 전까지 이사를 하지 않는 것이 좋습니다. 등기가 완료되지 않은 상태에서 이사를 하게 되면, 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 상실되어 경매가 진행될 경우 불이익을 받을 수 있습니다. 임착둰등기가 완료되면, 등기부등본에 기재가 됩니다. 이사를 하셔야 하는 상황이라면, 등기부등본에 임차권등기가 된 것을 확인하신 이후에 이사를 하셔야 합니다.

임차권등기 말소 시기

임차권등기 완료 후 이사를 가게 되면, 임차권등기를 언제 말소해야 할지 고민이 될 수 있습니다. 임대인이 전세보증금을 지급해 줄 테니 임차권등기를 말소해달라고 요청하는 경우, 임차인은 보증금을 먼저 지급받은 후에 임차권등기를 말소해야 합니다. 대법원 판례에서도 임차인의 임차권등기 말소의무보다 임대인의 보증금 지급의무가 우선한다고 판시하고 있습니다. 임차권등기를 풀어줘야 후속세입자를 받아서 보증금을 돌려줄 수 있다고 임대인이 임차인에게 사정을 하는 경우, 간혹 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기를 풀어주는 경우가 있습니다. 본인의 대항력과 우선변제권을 포기하는 호구짓거리와 동일합니다. 앞서 언급한 대법원 판례는 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경로 되게 되므로, 이미 사실상 이행지체가 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환 의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
[ 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다 4529 판결 ]

임차권등기명령의 한계와 추가 조치

임차권등기명령만으로 전세보증금을 돌려받는 것은 쉽지 않습니다. 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도일 뿐, 이를 통해 경매를 진행하거나 임대인의 재산에 강제집행할 수는 없습니다. 따라서 전세보증금을 확실히 받기 위해서는 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 필요합니다. 임차권등기를 완료하고 이사까지 가신 상태라면, 전세보증금 반환소송을 통해 임대인에게 지연이자까지 청구하시기 바랍니다. 

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전세보증금 문제로 임차권등기명령 신청부터 전세보증금반환소송까지 고려하고 있다면, 전문가의 도움을 받아 집행권원을 취득하는 것이 좋습니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 법무법인 정음으로 연락 주시기 바랍니다. 저희 법무법인 정음은 전세보증금 반환과 관련된 풍부한 경험을 바탕으로 최상의 법률 서비스를 제공해 드립니다.