경매 낙찰 부동산 소유권이전등기까지 완료했는데, 점유자가 있는 경우

경매로 낙찰받아 소유권이전 등기를 마쳤음에도 불구하고 타인이 무단 점유하고 있는 경우 어떻게 법적 대응을 해야 하는지에 대해 이야기하고자 합니다. 경매를 통해 소유권을 취득한 부동산에 점유자가 아무런 권원없이 불법으로 점유하고 있다면, 적극적으로 법적대응을 해야 손해를 줄일 수 있습니다.

불법 점유자에 대한 소송은 크게 부동산점유이전금지가처분과 명도소송으로 구성됩니다. 또한 명도소송을 진행할 때 부당이득금 또는 손해배상금 청구도 가능합니다.

이에 대해 짧게 설명드리자면, 부당이득이란 법률적으로 타인의 권리나 재산을 정당한 사유없이 차지하게 되어 이익을 얻는 것을 의미합니다. 부동산의 불법 점유는 소유자의 동의없이 점유자가 해당 부동산을 무단으로 사용하는 것이므로, 소유자의 사용 수익권을 침해하는 행위로 간주됩니다. 따라서, 불법 점유자를 대상으로 불법 점유를 통해 얻은 경제적 이익을 소유자에게 반환하라는 청구 소송을 진행할 수 있다는 의미입니다. 반면에 손해배상은 불법행위로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상하도록 하는 것을 의미합니다. 불법점유가 소유자에게 직접적인 손해를 발생시켰다면 그 손해를 배상하도록 청구하는 소송을 진행 할 수 있다는 것입니다.

부당이득금 청구가 점유자의 '이익 반환'에 초점을 맞춘 반면, 손해배상금 청구는 소유자의 '손실 회복'에 목적을 둔다는 점에서 명도소송을 진행할 때, 무엇이 소유자에게 알맞은지를 변호사와 상담을 통해 선택하시면 됩니다.

점유이전금지가처분

본론으로 되돌아와서, 부동산 소유자는 불법 점유자를 상대로 소송을 시작하기 전이나, 동시에 반드시 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 이는 명도소송 진행 중 점유자가 다른 사람에게 점유권을 이전하여 소유자가 추가소송을 진행해야 하는 상황을 예방하기 위함입니다. 예를 들어, 소유자 갑이 불법 점유자 을를 상대로 명도소송을 제기했는데 불법 점유자 을이 자신의 지인인 병에게 점유권을 이전하게 된다면, 소유자 갑은 을의 지인인 병을 상대로 다시 처음부터 소송을 제기해야 하는 번거로움이 발생합니다.

점유이전금지가처분을 통해 불법 점유자가 제3자에게 점유권을 이전하더라도 법적 효력이 발생하지 않으므로, 이는 반드시 필요한 절차입니다. 결정문 송달 후 2주 내에 강제집행 절차를 진행하며, 집행관, 증인, 열쇠 수리공과 함께 현장에 나가 고시문을 부착하면 본안소송(명도소송)에 집중할 수 있는 상태가 됩니다.

명도소송 (건물인도소송)

명도소송은 소유자가 불법 점유자를 상대로 소유권을 회복하는 소송으로, 소장 접수, 소장부본 송달, 답변서 제출, 변론기일 지정, 판결 선고의 절차를 거칩니다. 법원에서 상대방에게 소장을 송달하면, 상대방은 30일 이내에 답변서를 제출할 수 있습니다. 답변서를 제출할 경우 법원은 변론기일을 지정하고, 제출하지 않으면 무변론 판결이 선고됩니다.

소유자는 소송 과정에서 불법 점유 상황을 입증해야 합니다. 즉, 경매로 소유권을 취득했음에도 불구하고 점유자가 부동산을 반환하지 않는 상황을 주장하며, 추가적으로 불법 점유로 인한 손해를 주장하여 부당이득금이나 손해배상까지 청구를 고려해야 합니다. 일반적으로 이러한 소송에서 필요한 자료와 증거를 입증하는 것이 쉽지만은 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 전문 변호사와 함께 문제를 해결하는 것이 효과적입니다.

법무법인 정음 부동산 전문 변호사는 아래의 승소사례와 같이 소송에서 변수가 발생하여도 알맞은 법적대응으로 의뢰인에게 최선의 이익을 가져다 줄 수 있습니다. 아래는 점유이전금지가처분 완료 후, 명도소송을 진행하였는데, 피고측(불법점유자)가 변호사까지 선임하여 역으로 손해배상 9,000만원을 배상하라는 반소를 제기한 상황이었습니다. 피고측 주장은 전부 기각시키고, 본소, 반소 소송비용까지 피고가 부담하라는 판결까지 받았습니다.

 

불법 점유자로 명도소송을 고려 중이시라면 법무법인 정음 부동산 전문 변호사와 함께 문제를 해결하시기 바랍니다.