부동산 임대차 계약 체결 시 신탁등기 주의사항

부동산 관련 소송은 금액이 크고 복잡하기 때문에, 법적 분쟁이 발생할 경우 막대한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 문제가 생기면 부동산 전문 변호사와 상담하여 해결하는 것이 가장 바람직합니다.

가장 흔한 부동산 거래는 매매와 임대차입니다. 이들 거래는 기본적으로 수억 원에 달하는 금액이 오가므로, 문제가 발생하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 부동산 매매와 임대차 계약을 체결할 때는 각별히 주의해야 한다. 오늘 말씀드릴 내용은 신탁 등기된 부동산 임대차 계약 시 주의할 점입니다.

임대차 계약을 체결할 때, 가장 중요한 것은 근저당권 등 선순위 담보권을 파악하여 권리관계를 분석하는 것입니다. 신탁 등기는 근저당권보다 훨씬 강력한 법률적 힘을 가지고 있습니다. 신탁계약이 체결된 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 때, 주의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

신탁등기란

부동산 거래를 하다 보면, '신탁등기'가 설정된 부동산을 쉽게 접할 수 있습니다. 이는 부동산 소유자가 신탁회사로부터 대출을 받아 부동산을 구입하면서 발생합니다. 수억 원에 달하는 건물을 매입하기 위해 대출이 필요하기 때문에, 신탁회사로부터 매매대금을 빌려 부동산을 구입한 후 신탁등기를 설정하는 것입니다. 신탁 등기는 근저당권보다 비용이 적고 취득세 등의 측면에서 유리하여, 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람들이 자주 이용합니다.

부동산 신탁이란

신탁의 종류에는 담보신탁, 관리신탁, 개발신탁, 처분신탁 등이 있습니다. 일반적으로 부동산 거래에서 가장 흔한 것은 '담보신탁'입니다. 부동산 담보신탁은 신탁회사로부터 대출을 받고 수익권증서를 받은 후, 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하는 것입니다. 대출금을 상환하면 소유권이 이전됩니다.

신탁 등기된 부동산의 임대차 계약 체결시 주의사항

부동산 담보신탁과 저당권의 가장 큰 차이는 부동산 담보신탁은 부동산 등기부에 '갑구'의 기재되지만 저당권은 '을구'에 기재된다는 점입니다. 부동산 등기부등본에서 갑구는 소유권 관련 사항이고, 일부는 소유권 외의 권리사항입니다. 따라서 신탁계약상의 위탁자와 임대차 계약을 체결할 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 소유권자가 임대인의 지위를 갖게 되는 것이 일반적이지만, 신탁등기된 부동산의 경우 대출금 상환 전까지 소유권이 신탁회사에 유보되므로 위탁자와의 임대차 계약은 효력이 부정될 수 있습니다.

부동산 신탁계약상의 위탁자와 임대차 계약 체결의 위험성

수천만 원 수억 원의 전세보증금을 납입했는데, 신탁등기된 부동산이라면 나중에 보증금 전액 혹은 상당 부분을 떼일 수 있습니다. 신탁 등기된 부동산은 경매나 공매 등 강제집행이 불가능하여 손해를 볼 확률이 매우 높습니다. 신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행을 금지하고 있어, 이를 위반한 경우 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 일부 변호사들은 신탁등기된 부동산의 임대차 계약을 피하라고 조언합니다.

반드시 신탁원부를 발급받아 권리관계를 파악

담보신탁이 이루어진 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 경우 반드시 '신탁원부'를 발급받아 권리관계를 분석해야 합니다. 신탁원부에는 신탁약정 내용이 기재되어 있어, 이를 확인한 후 임대차 계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 신탁원부에는 임대차 계약에 관한 사항이 기재되어 있으며, 위탁자가 임대차 계약을 체결할 때 수탁자의 동의를 받아야 합니다.

공인중개사는 고지의무 위반에 따른 손해배상 책임을 부담

신탁 등기 사실을 고지받지 못하고 수탁자가 아닌 신탁자와 임대차 계약을 체결한 경우, 신탁등기 사실을 설명하지 않은 부동산 공인중개사에게 손해배상 책임을 물어야 합니다. 신탁 등기는 중대한 권리제한 사항으로 공인중개사는 이를 의뢰인에게 정확히 설명해야 할 의무가 있습니다. 이를 설명하지 않아 손해를 입힌 경우, 설명의무 및 고지의무 위반에 따른 손해배상 책임을 부담하게 됩니다. 또한, 공인중개사가 계약을 성사시켜 양측으로부터 중개비를 받기 위해 신탁등기에 대해서 '대한민국 임대인들의 부동산 대부분이 신탁등기가 있고, 이제까지 문제없었으니 걱정하지 말고 계약하셔라'라는 식으로 임차인을 설득합니다. 해당 부동산 공인중개사는 거르시고 다른 부동산 공인중개사를 찾아가시기 바랍니다.

부동산 매매나 임대차 계약 시 부동산 전문 변호사에게 계약 내용을 충분히 검토받는 것이 필수적입니다. 부동산 법률 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 법무법인 정음에 도움을 요청하시기 바랍니다. 저희 법무법인 정음은 서울 광화문에 위치해 있습니다. 방문상담을 원하시는 분들은 사전에 상담문의를 통해 방문상담 일정을 조율하시고 방문하시길 바라겠습니다.